土地選びは、家づくりの中でも最も判断が難しいポイントです。
・どの土地を選べばいいのかわからない
・安い土地には何か理由がある気がする
・将来、売却や住み替えで後悔したくない
このような不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
実は、「買ってはいけない土地」には共通する特徴があります。価格や立地の印象だけで判断してしまうと、あとから資産価値が大きく下がるケースも少なくありません。
この記事では、資産価値の視点から「買ってはいけない土地の特徴」と「失敗を避けるための判断基準」をわかりやすく解説します。
買ってはいけない土地とは？
買ってはいけない土地とは、将来の売却・住み替え・相続の場面で不利になりやすい土地のことです。
一見すると問題がなさそうでも、
- 建築や利用に制限がある
- 災害リスクが高い
- 需要が限定される
といった要因があると、資産価値が落ちやすくなります。
「安いから」「立地が良さそうだから」という理由だけで判断せず、長期的な視点で土地を評価することが重要です。
買ってはいけない土地の特徴7選（資産価値の視点）
ここからは、資産価値が下がりやすい代表的な土地の特徴を紹介します。すべて「将来困りやすい」という共通点を持っています。
① 接道義務を満たしていない土地
建物を建てるためには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
この条件を満たしていない土地は、
- 建築できない
- 住宅ローンが通らない
- 売却時に買い手が限定される
といった問題が起こりやすく、資産価値が低くなります。
判断ポイント
- 法的に認められた道路か
- 接道の長さは十分か
② ハザードマップで災害リスクが高い土地
洪水・土砂災害・津波などのリスクが高いエリアは、将来の需要が下がりやすい傾向があります。
近年は防災意識が高まっており、購入を避ける人も増えています。
判断ポイント
- 市町村のハザードマップを必ず確認
- 想定浸水深・災害種別をチェック
③ 再建築不可・建築制限が多い土地
再建築不可の土地は、
- 建て替えができない
- 老朽化したら価値がほぼゼロになる
という大きなリスクがあります。
また、用途地域や建ぺい率・容積率の制限が厳しい土地も、建てられる建物が限られ、需要が狭まります。
判断ポイント
- 再建築の可否
- 用途地域・法規制の内容
④ 周辺環境の悪化が予想される土地
現在は静かな環境でも、
- 将来、幹線道路ができる
- 大型施設や工場が建つ
- 人口減少が進む
といった要因で、住環境が悪化するケースがあります。周辺環境は資産価値に直結します。
判断ポイント
- 都市計画・開発予定
- 周辺の空き地や用途
⑤ インフラ整備に追加コストがかかる土地
上下水道・ガス・電気などが整っていない土地では、
- 引き込み工事が必要
- 予想外の費用が発生
しやすく、結果的に割高になります。
こうした土地は敬遠されやすく、売却時にも不利になりがちです。
判断ポイント
- インフラの引き込み状況
- 追加費用の有無
⑥ 形状・高低差に問題がある土地
極端に細長い土地や、高低差が大きい土地は、
- 設計が制限される
- 擁壁・造成工事が必要
- 建築コストが上がる
といったデメリットがあります。結果として、購入できる層が限られるため、資産価値が下がりやすくなります。
判断ポイント
- 土地の形状
- 高低差・擁壁の状態
⑦ 将来性や用途変更が見込めない土地
周辺人口が減少しているエリアや、用途変更が難しい土地は、長期的に需要が下がりやすくなります。
「今住めるか」だけでなく、10年後・20年後の視点も重要です。
判断ポイント
- 人口動向
- エリアの将来計画
以上が、資産価値の視点から見た「買ってはいけない土地」の主な特徴です。次に、こうした土地を避けるための具体的な判断方法を見ていきましょう。
買ってはいけない土地を避ける4ステップ
土地選びは、家族の暮らしの基盤を決める最重要プロセスです。
「買ってはいけない土地を避けたい」なら、この4つの手順を必ず踏んでください。順番どおりに進めることで、失敗を防ぎ、安心して暮らせる土地選びができます。
① 予算を総合的に計算する
家づくりの予算は「土地＋建物＋諸費用」を含めた総予算で考える必要があります。多くの人は先に土地価格だけを見てしまい、後から追加費用が膨らんで後悔します。
具体的には以下の費用を想定してください：
- 建物本体価格
- 外構工事費・駐車場整備費
- 地盤改良や造成工事費
- 各種申請・登記費用
- 設備接続（上下水道・電気・ガス）費用
土地と建物を別々に考えると、「土地は安かったのに、結局手元の予算を食いつぶしてしまった」という典型的な失敗につながります。
予算の決め方のポイント
- 1.まず住宅ローンや自己資金から「総予算」を決める
- 2.建物費用をざっくり試算
- 3.残った金額で「土地予算」を確定する
この順番で決めることで、後から予算で苦しむことがなくなります。
また、計画段階でファイナンシャルプランナーなど専門家の意見を入れると、見落としを防げます。
② 建てたい家の方向性を決める
土地選びを始める前に、「どんな家を建てたいか」を確定しておきましょう。建物イメージが固まることで、土地の「広さ・形・向き・周辺環境」が正しく評価できます。
たとえば以下の視点：
- 平屋を建てたい
- 将来二世帯対応したい
- ガレージや庭を確保したい
- 光や風の入り方を重視したい
これらの希望があると、同じ価格の土地でも良い・悪いの判断が変わることがあります。
住宅メーカーと先に打ち合わせすることで、その土地に建てたい家が本当に建てられるかの判断がつきます。これは単純な土地探しよりもはるかに精度が高い判断材料になります。
③ 家族で価値観を一致させる
土地選びは、あなた一人で決めるものではありません。家族のライフスタイルや価値観を事前に共有しておくことで、判断軸が統一されます。
家族で話し合うべきポイント：
- 立地条件（交通、通学、安全性）
- 周辺施設（スーパー、病院、学校）
- 日当たりや風通し
- 騒音や治安などの周囲環境
- 将来のライフイベント（子どもの成長、親との同居など）
この段階で優先順位を整理しておくと、現地見学時に「なんとなくいい」「雰囲気が好き」といった曖昧な判断を避け、合理的な比較ができるようになります。
④ 現地で具体的な生活イメージを確認する
いよいよ実際の土地を見るフェーズです。ここでは、単に「良さそう」「雰囲気がいい」といった感覚ではなく、自分たちで確認すべきチェックポイントを押さえます。
現地調査のコツ：
- 複数の時間帯で見る（朝・昼・夜）
- 平日と休日で環境を比較
- 天候による違いを確認
- 周辺の生活導線を体感する
- 気になる点は写真・メモで記録
この段階で重要なのは、「実際の生活をイメージできるか」です。
たとえば…
- 朝の通勤・通学の導線
- 車や歩行者の入り方
- 周辺の騒音や排気の影響
- 近隣の街並みや将来の開発計画
など、実体験ベースの情報を集めることで、“買ってはいけない土地”と“納得できる土地”の差がはっきりします。
まとめ｜この手順があなたの判断精度をグッと上げる
買ってはいけない土地を避けるには、ただ直感で探すだけでは足りません。
①予算を総合的に計算する
②建てたい家の方向性を早めに決める
③家族で価値観を一致させる
④現地で具体的な生活イメージを確認する
この4ステップを順番どおりに踏むことで、後悔しない土地選びができるようになります。
ここまで、買ってはいけない土地を避けるための4つのステップを解説してきました。重要なのは、土地そのものの良し悪しよりも、「判断する順番」を間違えないことです。
しかし実際には、この順番を飛ばしてしまったことで、後から「こんなはずじゃなかった」と感じている人も少なくありません。ここでは、土地選びでよくある失敗例を見ていきましょう。
よくある失敗例｜4ステップを飛ばすと何が起きる？
土地選びで後悔している人の多くは、「変な土地を買ってしまった」というよりも、判断の順番を誤った結果、問題に気づくのが遅れたケースがほとんどです。
たとえば、予算を決めきらないまま土地を購入してしまい、建物や外構工事で想定以上の費用がかかり、最終的に住宅ローンが無理な計画になってしまうケースがあります。
また、建てたい家のイメージが固まらないまま土地を選び、「家は建てられたものの、間取りや日当たりに不満が残った」という声もよく聞かれます。
さらに、法規制やハザードマップの確認を後回しにした結果、将来の災害リスクや資産価値の低下に不安を抱えながら暮らすことになってしまう場合もあります。
これらの失敗は、事前に少し確認しておくだけで避けられるケースがほとんどです。
土地購入前に必ず確認したいチェックリスト
土地選びでは、感覚や雰囲気だけで判断するのではなく、チェック項目を一つずつ確認しながら進めることが大切です。
以下は、買ってはいけない土地を避けるために、最低限押さえておきたいチェックリストです。
□ 土地価格だけでなく、建物・諸費用を含めた総予算を把握している
□ 建てたい家の大きさや間取りの方向性がイメージできている
□ 用途地域・建ぺい率・容積率を確認している
□ ハザードマップ（洪水・土砂災害など）を確認している
□ 周辺環境や生活動線を現地で確認している
□ 家族の希望や優先順位を事前に共有できている
これらを一つずつ確認していくことで、「なんとなく良さそう」という曖昧な判断を避け、冷静に土地を比較できるようになります。
まとめ｜土地選びは「順番」を守ることが何より大切
土地選びで後悔しないために必要なのは、特別な知識や経験よりも、正しい順番で判断することです。
今回紹介した4つのステップとチェックポイントを押さえておけば、少なくとも「知らずに失敗する土地」を選ぶリスクは大きく減らせます。
焦らず、一つずつ確認しながら、自分たちにとって納得できる土地を選んでいきましょう。
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